Дом не сдали в срок: какая неустойка положена дольщику и 3 года на иск

Срок передачи квартиры по договору прошёл, а ключей нет. Для таких случаев в законе об участии в долевом строительстве прописана неустойка, и он один для всей страны. Рассказываем, как её считают и что делать, чтобы её получить.

Сколько платит застройщик

За каждый день просрочки застройщик платит неустойку. Если дольщик гражданин, она составляет одну стопятидесятую ключевой ставки Банка России от цены квартиры. Это вдвое больше, чем для компаний: им положена одна трёхсотая. Подробности есть в статье 6 закона.

Расчёт такой: цена квартиры, умноженная на число дней просрочки и на ставку, делённая на 150. Условный пример: квартира за 5 миллионов рублей, ставка 10%. За один день набегает около 3 333 рублей (5 000 000 × 0,10 / 150). Ставка меняется: общая норма привязывает её ко дню, когда застройщик должен был исполнить обязательство, а для отдельных периодов действуют специальные правила. Поэтому цифру для претензии лучше сверить с юристом.

Считают с первого дня после срока передачи, указанного в договоре, и до дня, когда подписан акт приёма-передачи. Если застройщик понимает, что не успеет, он должен минимум за два месяца до срока прислать предложение изменить договор. Новый срок оформляют письменным соглашением, которое регистрируют.

За какой период можно взыскать

Самая запутанная часть. С 22 марта 2024 года до конца 2025-го действовал мораторий, и эти месяцы при расчёте неустойки не учитывают. С начала 2026 года он закончился, об этом пишут «Коммерсантъ» и «Российская газета».

Значит, в расчёт обычно попадают два отрезка: с 1 июля 2023 по 21 марта 2024 года и с 1 января 2026 года до подписания акта. Так разложил периоды адвокат Дмитрий Григориади. Итог зависит от договора, даты просрочки и других особенностей, поэтому это ориентир, а не готовый расчёт для любого дольщика. Для долгов, которые возникли до 2026 года, у застройщика осталась отсрочка выплат до конца 2026-го: суд можно выиграть сейчас, а деньги получить позже.

Сколько времени на иск

Срок исковой давности три года. Он идёт с того дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении. При долгой просрочке самые ранние дни могут не войти в эти три года, если застройщик сошлётся на пропуск срока, предупредил депутат Госдумы Алексей Говырин. Поэтому с иском лучше не тянуть и собрать документы заранее: договор, акты, переписку, квитанции об оплате.

Что делать по шагам

1. Достать договор и проверить дату передачи и дополнительные соглашения.
2. Посчитать неустойку за нужный период, не включая время мораториев.
3. Отправить застройщику письменную претензию с расчётом: лучше ценным письмом с описью вложения, отправленным по юридическому адресу компании. Григориади называет претензию «билетом» в суд: без неё не получится добиться штрафа за неисполнение требований потребителя. По общему правилу закона о долевом строительстве его размер сейчас составляет 5%, но для более ранних договоров есть особенности, поэтому размер уточните у юриста.
4. Если ответа нет или он отрицательный, подавать иск по месту жительства или по месту нахождения застройщика.

Кроме неустойки в суде просят штраф и компенсацию морального вреда, если жильё куплено не для бизнеса, пишут «Аргументы и факты».

Чего ждать от суда

Суды нередко уменьшают неустойку, если считают её несоразмерной. Адвокат Павел Желновод в «Коммерсанте» назвал ориентир: по практике взыскивают обычно 50–70% рассчитанной суммы. Это приблизительная оценка, итог зависит от договора, ставки и срока просрочки.

Если сомневаетесь в расчёте, сверьте его с юристом до того, как отправлять претензию.