Квартиры, которые будет трудно продать в 2026 году: риелторы назвали главные признаки

Российский рынок жилья входит в период, когда покупатели и банки становятся заметно осторожнее. Теперь на скорость продажи влияет не только цена, но и состояние дома, юридическая чистота квартиры, планировка, транспортная доступность и возможность оформить ипотеку без дополнительных вопросов.

Особенно уязвимыми могут стать квартиры в старом фонде, объекты с перепланировками, спорными документами и слабой инфраструктурой вокруг дома. На фоне дорогой ипотеки такие варианты будут продаваться дольше и чаще уходить с дисконтом.

Рынок недвижимости в 2026 году: почему покупатели стали осторожнее

Рынок недвижимости напрямую зависит от ставок, доступности ипотеки и готовности банков кредитовать конкретные объекты. Если покупателю сложнее получить одобрение, он начинает выбирать жильё не эмоционально, а прагматично: дом должен быть понятным, документы — прозрачными, ремонт — не требующим срочных крупных вложений.

Банк России публикует регулярный бюллетень по рынку ипотечного жилищного кредитования, где отдельно отслеживаются выдачи, задолженность, ставки и структура ипотечного портфеля. Это показывает, что ипотека остаётся ключевым фактором для сделок с жильём, а любые изменения кредитных условий быстро отражаются на спросе.

По оценке аналитиков ДОМ.РФ, среди рисков для рынка жилья в 2026 году сохраняются высокая стоимость рыночной ипотеки, изменение льготных программ и чувствительность спроса к уровню ставок.

Старый жилищный фонд: какие квартиры окажутся в зоне риска

Наибольшие сложности могут возникнуть у собственников квартир в домах устаревших серий с заметным физическим износом. Покупатели всё чаще смотрят не только на площадь и район, но и на состояние подъезда, кровли, подвала, лифта, инженерных систем и фасада.

Проблемными могут стать квартиры на крайних этажах в домах без лифта, жильё с плохой звукоизоляцией, следами протечек, трещинами, изношенными коммуникациями и необходимостью срочного капитального ремонта.

«При возрастании процентных ставок и усилении требований к ипотечному одобрению клиенты будут более избирательными: имея альтернативу между изношенной панельной застройкой и несколько более дорогим монолитным вариантом в хорошем состоянии, предпочтение получит второй», — сказала специалист по вторичному рынку Ирина Колесникова.

Для продавца это означает простую вещь: квартира может быть дешевле конкурентов, но покупатель всё равно выберет другой объект, если увидит будущие расходы на ремонт дома, коммуникации или устранение дефектов.

Квартиры с перепланировкой: почему банки могут отказать

Отдельная группа риска — квартиры с неузаконенными перепланировками. Особенно настораживают перенос мокрых зон, демонтаж несущих конструкций, объединение помещений без разрешений, изменения в техническом плане и расхождения между фактической квартирой и документами.

Для покупателя такая квартира несёт двойной риск. Во-первых, перепланировку могут потребовать узаконить или вернуть помещение в прежнее состояние. Во-вторых, банк может не одобрить ипотеку, если объект вызывает вопросы у оценщика или юридической службы.

Банк России в 2025–2026 годах продолжил использовать макропруденциальные ограничения по ипотеке, чтобы сдерживать выдачи наиболее рискованных кредитов. На практике это усиливает внимание банков к качеству заёмщика и ликвидности объекта.

«С середины 2026 года банки будут особенно внимательно относиться к квартирам с несанкционированными перепланировками и юридически сложной историей», — рассказал риелтор по новостройкам Алексей Михайлов.

Юридически сложное жильё: что отпугивает покупателей

Покупатели с ипотекой чаще всего избегают квартир, где есть долги по коммунальным платежам, наследственные споры, аресты, залоги, брачные соглашения, ограничения органов опеки или долевая собственность с большим числом участников.

Особенно сложно продаются объекты, где среди собственников есть несовершеннолетние, а сделка требует дополнительных разрешений. Даже если квартира в итоге юридически продаваема, покупатель может отказаться из-за риска затягивания сроков.

В таких случаях реальными претендентами часто остаются инвесторы. Они готовы покупать сложные объекты, но почти всегда требуют скидку, потому что закладывают в цену расходы на юристов, время, возможные споры и последующую перепродажу.

Массовый сегмент: почему студии и «однушки» теряют универсальность

Ещё недавно студии и небольшие однокомнатные квартиры считались самым ликвидным форматом. Но в 2026 году ситуация становится сложнее: покупатель всё чаще оценивает не только низкий входной бюджет, но и качество жизни на годы вперёд.

В зоне риска — студии и однокомнатные квартиры в домах без парковки, нормального двора, школ, детских садов, поликлиник и удобного транспорта. Особенно тяжело могут продаваться объекты в отдалённых районах, где дорога до работы или метро занимает слишком много времени.

Проблемы возникнут и у квартир со смежными комнатами, узкими кухнями, тёмными коридорами, неудобной планировкой и окнами в шумные зоны. При высокой стоимости кредита покупатель будет воспринимать такую сделку как обязательство на 10–15 лет, а не как временный компромисс.

Новостройки и вторичка: где ликвидность будет выше

На первичном рынке лучше будут продаваться квартиры в проектах с понятной транспортной доступностью, готовой социальной инфраструктурой, адекватной планировкой и надёжным застройщиком. На вторичном рынке преимущество получат объекты без юридических сюрпризов, с чистой историей, нормальным состоянием дома и разумной ценой.

По оценкам участников рынка, в 2026 году спрос на жильё будет зависеть от скорости снижения ключевой ставки и доступности рыночной ипотеки. Аналитики отмечают, что стандартная ипотека остаётся чувствительной к уровню ставок, поэтому покупатели будут особенно внимательно сравнивать объекты между собой.

Это меняет саму логику продажи. Раньше слабые стороны квартиры можно было частично перекрыть скидкой или быстрым выходом на сделку. Теперь покупатель чаще спрашивает: легко ли будет продать эту квартиру самому через несколько лет.

Что делать собственникам проблемных квартир

Если квартира находится в старом доме, имеет перепланировку, спорные документы или заметные технические недостатки, лучше не ждать последнего момента. Часть проблем можно устранить заранее: собрать документы, закрыть долги, заказать технический план, проверить историю права собственности, привести подъездные и квартирные фотографии в порядок.

Небольшой косметический ремонт тоже может помочь, если он не маскирует серьёзные дефекты. Покупатели быстро замечают попытки скрыть протечки, трещины или запах сырости. Гораздо выгоднее честно показать состояние объекта и сразу заложить это в цену.

Собственникам квартир с юридическими сложностями стоит заранее обратиться к профильному юристу. Это дешевле, чем сорванная сделка после внесённого аванса или отказ банка на финальном этапе.

Как событие повлияет на покупателей и продавцов

Для покупателей ужесточение рынка может стать преимуществом: появится больше пространства для торга по неликвидным объектам. Но вместе с этим возрастёт ответственность за проверку документов, состояния дома и реальной стоимости будущего ремонта.

Для продавцов главный сигнал жёстче: в 2026 году рынок будет хуже прощать слабые стороны квартиры. Объекты с прозрачной историей, понятной планировкой, нормальным состоянием дома и честной ценой сохранят ликвидность. А жильё с дефектами, неузаконенными изменениями и спорными документами будет продаваться дольше, чаще попадать к инвесторам и требовать существенной скидки, пишет источник.