Названы квартиры, которые станет сложнее продать с июня 2026 года

С июня 2026 года на рынке недвижимости может усилиться отбор объектов: покупатели станут внимательнее оценивать не только цену квартиры, но и состояние дома, документы, планировку и перспективы перепродажи. На фоне более строгого подхода банков к ипотечным сделкам продать получится далеко не любое жилье. Об этом предупреждают риелтор по новостройкам Алексей Михайлов и эксперт по вторичному рынку Ирина Колесникова.

По словам Ирины Колесниковой, в первую очередь под ударом может оказаться старая «вторичка». Речь идет о квартирах в домах с заметным физическим износом, устаревшими коммуникациями, проблемными подъездами, протечками, трещинами и слабым техническим состоянием здания. Покупатели все чаще оценивают не только метраж и ремонт внутри квартиры, но и сам дом: крышу, подвал, лифт, инженерные сети, двор и общее впечатление от подъезда.

Особенно сложно может быть владельцам квартир на первых и последних этажах, если в доме нет лифта, слабая шумоизоляция, а подъезд и коммуникации давно требуют ремонта. Такие объекты и раньше продавались не всегда быстро, но при более осторожном рынке покупатели будут еще активнее искать поводы для торга или вовсе выбирать другой вариант.

Дополнительной проблемой станет состояние самой квартиры. Жилье с сильно изношенным ремонтом, старой электрикой, сантехникой и необходимостью крупных вложений сразу после покупки может заметно потерять привлекательность. Если покупатель оформляет ипотеку и уже несет высокую финансовую нагрузку, он вряд ли захочет сразу вкладывать еще крупную сумму в ремонт.

По мнению экспертов, при выборе между старой квартирой с множеством недостатков и немного более дорогим, но более понятным вариантом в доме лучшего качества спрос может смещаться в пользу второго. Для собственников это означает, что завышенная цена на «уставший» объект будет работать против продажи.

Отдельная категория риска — квартиры с юридическими сложностями. Алексей Михайлов отмечает, что банки все внимательнее относятся к объектам с неузаконенными перепланировками. Если в квартире перенесены мокрые зоны, демонтированы перегородки, затронуты несущие конструкции или технический план не совпадает с фактическим состоянием, ипотечную сделку могут не одобрить.

Проблемы могут возникнуть и у жилья с долгами по коммунальным платежам, наследственными спорами, большим количеством собственников, долями несовершеннолетних, залогами, арестами или не до конца снятыми ограничениями. Для обычного покупателя, особенно с ипотекой, такие варианты выглядят слишком рискованными. В итоге круг потенциальных клиентов сужается, а на первый план выходят инвесторы, которые готовы брать проблемный объект только при существенном дисконте.

Сложнее может стать и продажа типового массового жилья, если оно проигрывает по локации и инфраструктуре. В зоне риска — студии и однокомнатные квартиры в удаленных районах, дома без достаточного количества парковочных мест, жилые комплексы без школ, детских садов, поликлиник и нормальной транспортной доступности.

Формат «бетон в поле», где до метро, работы, колледжа или основных городских сервисов приходится добираться слишком долго, может потерять часть спроса. Покупатели, которые проходят ипотечный скоринг и берут жилье на 10–15 лет, будут смотреть на квартиру не как на временное решение, а как на долгосрочный актив. Если объект неудобен для жизни и плохо выглядит с точки зрения будущей перепродажи, его будут выбирать реже.

Неудобные планировки также могут стать серьезным минусом. Смежные комнаты, маленькие кухни, темные помещения, неудачное зонирование и отсутствие мест для хранения снижают привлекательность квартиры даже при нормальной цене. На более спокойном рынке такие недостатки можно было компенсировать скидкой, но при ужесточении условий покупатели будут сравнивать варианты гораздо жестче.

Эксперты советуют собственникам не ждать, пока квартира окончательно попадет в категорию «трудных». Если есть незаконная перепланировка, ее лучше заранее узаконить или вернуть объект в исходное состояние. Если накопились долги, спорные документы или неясная история собственности, эти вопросы стоит закрыть до выхода на сделку. Даже косметический порядок, чистый подъездный вид квартиры и готовый пакет документов могут повысить доверие покупателя.

При этом владельцам проблемных объектов стоит трезво оценивать цену. Рынок с осторожными покупателями и более строгими банками хуже прощает завышенные ожидания. Квартиры «без сюрпризов» — с прозрачными документами, понятной историей, нормальным состоянием и адекватной стоимостью — будут продаваться заметно легче. Все, что требует дополнительных проверок, ремонта, юридического сопровождения или готовности рисковать, с июня 2026 года может уходить дольше и чаще только после серьезного торга, пишет источник.